在投資機會乏善可陳，投機標的風險難控的今天，地鐵物業可謂不失為一條不錯的投資選擇。那么地鐵物業到底有沒有優勢，它的優勢如何評估，相信這是大部分有投資意向的人所關注的焦點。有兩個數據可以供參考：根據有關統計，香港、北京、上海、廣州等國內一線城市的地鐵物業價格平均高于同片區、同等素質物業30%以上，沿線商鋪的出租率更是高達100%。關于地鐵和房產的關系，以上城市已經用事實給我們作了最好的詮釋。
事實上，地鐵不僅會擴大人們的生活半徑和工作半徑，也對人的居住心理產生根本性的改變。當地鐵發展到一定程度，影響到人的生活方式和思維模式時，地鐵會帶來高價值效應，如果這種發展能保持向上的趨勢，地鐵就會升值，所謂升值概念一方面是指物業自身價值的提升，另一方面是指當其他物業跌價時，還能保持樓價不跌，其次就是它具有更強的變現能力。蘭州的地鐵還處于建設的初期階段，地鐵物業還處于開發的初期階段，其中自然蘊含著巨大的商機。如何開發和利用它，便成了有識之士的關注焦點。
蘭州地鐵建設成效顯著
2014年是蘭州軌道交通發展中值得紀念的一年，1號線一期工程全面開工建設，蘭州人民的“地鐵夢”開始變為現實。在這一年中，蘭州市軌道交通有限公司緊緊圍繞1號線一期工程建設這一主線，統籌推進西客站配套工程、資源開發、新線建設籌備、項目融資等工作，累計完成投資94.71億元，其中1號線一期工程累計完成投資76.65億元，占總投資的35%；西客站配套工程累計完成投資8.27億元，占總投資的12%；交通疏解道路累計撥付資金9.29億元；資源開發項目累計完成投資5000萬元。
經過多年精心籌備，2014年3月28日，1號線一期工程全線開工建設，按照“先疏后進”的原則，先期實施樹木移植、管線遷改和交通疏解工作，工程建設正穩步推進。車站主體工程有序展開：截止到2014年底，20座車站中，除省政府站、陳官營站正在進行拆遷和施工準備外，其余18座車站以及東崗車輛段、陳官營停車場已全面開工建設。圍護結構及土石方開挖完成了總量的85%；車站主體結構完成了總量的50%；11月1日，全國首臺下穿黃河盾構機始發，開始穿黃盾構施工，盾構區間和暗挖區間完成了總量的5%，陳官營停車場及東崗車輛段完成了土建總量的16.2%。管線遷改、交通疏解工作基本完成：協調推進管線遷改工作，雨污水一期遷改完成了94%，給水一期遷改完成了82.3%，熱力一期遷改完成了91.8%，燃氣一期遷改完成了82.8%，電力遷改完成了81%，二熱管線遷改全部完成。強化交通疏解工作，遵循道路“借一還一”或“借三還二”的原則，采取局部蓋挖順做等工法，最大限度降低施工對交通的影響。機電設備招標工作進展順利：超前謀劃，啟動了機電設備招標工作，完成了1號線一期工程供電、弱電、信號、綜合監控、自動售檢票、車輛、牽引系統和車站機電、段場工藝等14個大項的設備招標工作，占機電設備總量的60%。
著力開展沿線資源開發
地鐵本身是一個價值的占有者，同時也是一個價值的創造者，地鐵物業就是吸納了地鐵創造的價值而令自己身價倍增。對于蘭州這樣一個有著特殊地理環境的城市而言，地鐵物業將創造與它自身條件相協調的價值，甚至會物超所值。
蘭州東西長40公里，南北寬3公里，呈帶狀橫貫東西，是典型的“兩山夾一河”地形，發展空間極其有限。作為一個寸土寸金的城市，城市空間的拓展顯得尤為重要。而隨著蘭州市軌道交通建設的逐步實施，蘭州城市框架將進一步拉大。但是對于城區核心區域來說，地鐵很難改變現有商圈重心，但模式必然會發生相應變化，這就是點狀向帶狀的過渡和發展。但不可否認，地鐵一旦開通，一些老商圈會逐漸淪落，就如當初的鐵路局商圈，一些商圈會被激活甚至重新打造或得到強化，一如張掖路步行街對于西關的強化，一些新商圈更會興起。
西站爭奪蘭州城市中心功能區的戰爭已經打響，它提出了“搶抓高鐵機遇，打造中央商務區”的明確目標。目前，西站充分利用蘭新高鐵開通帶來的“高鐵經濟效應”，重新對西客站周邊區域城市功能進行規劃調整，重點發展商務服務、交通服務、酒店公寓、時尚購物等現代商貿服務業，把西客站周邊8平方公里區域打造成以現代服務業為主的蘭州中央商務區。
同時，西站正在緊鑼密鼓地加快西客站南北廣場建設與開發，全力解決軌道交通、城市交通與鐵路站場的對接，重點發展文化娛樂、商貿服務、休閑購物、酒店公寓等新產業。加快老工業區搬遷改造與開發。重新對搬遷后的企業進行產業規劃，重點在該區域布局現代商貿服務業。按照“騰籠換鳥”的思路，對西客站周邊鋼材市場、汽車銷售、機械銷售、木材批發等企業加快搬遷步伐，逐步實現向星級酒店、餐飲服務、金融服務、信息服務、時尚購物及娛樂消費服務轉型。
以蘭州中心為核心的商業地產已經大打BRT牌、高鐵牌和地鐵牌。在這里，交通的功能被強化，它的意義被放大。對蘭州這座被堵怕的城市來說，這方面的意義一點都不為過。關鍵是，蘭州的地鐵物業什么時候能夠引起足夠的重視并得以執行切實可行的實施。
專家表示，蘭州軌道交通建設統籌兼顧，在解決城市交通問題的同時，對促進城市合理布局，引導城市發展、強化城市(區域)間協調發展有著積極意義。更重要的是，地鐵建設，猶如一個巨大的杠桿，可以撬動巨量資金。相關研究表明，每投資1億元的軌道交通項目，可帶動GDP增長2.63億元，增加8000個以上的就業崗位。一方面，城軌在建設及運營過程中將拉動建筑、建材、機械制造、電子、冶金等關聯產業的增長。另一方面，將拉動旅游、環保、房地產等行業的增長。因此，軌道交通建設將推動蘭州市多元支柱產業體系加快發展，拉動整個區域經濟的發展。
同時，軌道交通優化增強了地面的使用價值和使用效率，增強了地面和地下的交通聯系，利用地下空間修建商場、車庫等，將促進城市商貿結構變為地上、地下相結合的立體商貿結構，從而有效整合城市交通業態、商業業態、經濟業態、文化業態，形成新的商圈，實現蘭州市城市發展結構由單一的平面結構向多維立體結構轉變，引導城市發展與擴張。以北京、上海、廣州等城市為例，地鐵沿線的北京的建國門、上海的徐家匯、廣州的天河都成為了當地商業核心圈。
目前，蘭州正在進行一場規模宏大的結構調整戰略，其標志是正在加緊構建六大經濟板塊。即蘭州中央商務區經濟板塊正在加緊建設，甘肅機電五金物流中心、甘肅國際機電水暖城、萬輝國際廣場建成并全面營業，萬壽宮黃金珠寶城建設完工，蘭州國際商貿中心已完成裙樓主體，蘭石集團原址開發已完成規劃設計；三灘文化商貿經濟板塊初步成型；彭家坪生態科技經濟板塊有序推進；文化旅游產業經濟板塊步入快速軌道，石佛溝游客服務中心已建成，新建人行步道700米，將軍溝3條道路和大溝600米河道治理已完工，黃河母親主題文化公園、華夏文明收藏文化博覽園、黃河樓等10個文化旅游項目已完成前期手續辦理，全年旅游接待人數443.8萬人（次），旅游總收入達到35.07億元；西果園倉儲物流經濟板塊與南繞城公路同步啟動；黃峪整鄉扶貧開發綜合經濟板塊建設順利。這場調整，其重心還是在于利用并激活地鐵物業戰略，旨在開啟蘭州地鐵物業新時代。
地鐵物業發展前景可期
蘭州地鐵一旦開通，您首先想到的是什么？可能大多數人想法一樣，出門終于可以不用擠公交了。地鐵之前，公交確實是蘭州人出行的最重要交通工具。關于擠公交的故事，一千名蘭州人心中就有一千個說不清道不明的理由和煩惱。不管周末游玩出個門，還是上班時間出個門，或者購物擠個車，人氣爆棚那是想都不用想的事兒，彼此之間“磨磨蹭蹭”耗時耗力蹭到終點。不過地鐵一來，這樣的問題就能得到有效解決，嚴格控制的停靠時間不會因不可知因素被耽擱，風馳電掣的行駛時速讓您在一盞茶不到的工夫從東到西。住得再遠一點也沒關系，因為不用擔心上班遲到了。但有一點是必要的，一定要住在離地鐵站點不遠的地方，試想先坐個公交再轉個地鐵，那還不如一直擠公交罷了。
不僅普通市民，就是不少蘭州的有車一族也在期盼著地鐵的開通，家住安寧的劉先生說：“雖然對于大部分有車一族的人來說，地鐵不是必需品。但是隨著路況的不暢，隨著地鐵快捷便利優勢的顯現，尤其隨著日后汽油價格的不斷上漲，有可能會迫使有車一族轉搭地鐵，屆時這部分市民的置業趨勢當然也會隨之有所改變。”地鐵的吸引效力無疑是相當明顯的。
除了改變人們的生活方式，地鐵還能帶來什么？據相關統計資料顯示，目前國內地鐵早期物業如北京、上海、廣州、深圳等地，在地鐵沿線物業的升值基本保持在每年30%的幅度，個別地鐵上蓋物業更是達到了150%—200%的巨大升值幅度。從全國地鐵沿線樓盤升值的數據來看，不論是地鐵沿線的住宅樓還是商業項目，其漲幅和升值潛力都相當大。
現實情況也是如此，自從蘭州地鐵確定開建以來，規劃的沿線樓盤紛紛打出了地鐵牌。一時間，地鐵樓盤也成了蘭州樓市一個搶眼的板塊，地鐵所帶來的經濟效應十分強勁。這個道理顯而易見，因為地鐵的存在會帶來選擇快捷簡便出行方式的強大人流，有人氣在，什么東西不好賣？當然，身在蘭州的開發商和投資者也充分意識到這一點。于是我們看到，隨著地鐵線路規劃的出爐以及眼下的即將開通火熱開建，城市軌道周邊聚集了數多個“地鐵物業”，在整個城市樓市處于委靡的當下，地鐵概念的樓盤依然堅挺。
從國內外各大城市的狀況來看，商業項目比較集中在地鐵沿線是一種必然的發展模式。朝九晚五的普通工薪階層和白領必然將地鐵沿線作為自己置業的首選地，而地鐵沿線的巨大人流，也會強烈刺激精明商家的神經，這一現象在蘭州將成為突出。東西極長南北極窄的城市格局，正適合地鐵的運行。而商家首選地鐵沿線也會成為一種必然。
5大地上開發項目加速推進
為了加快蘭州市軌道交通建設，多渠道籌集建設資金，以在地鐵沿線儲備土地進行商業開發和配套建設公益項目為主的蘭州市軌道交通公司地鐵+物業的發展模式正在積極推進。
2014年，按照“地鐵+物業”的發展理念，蘭州軌道公司積極開展沿線資源開發工作。主動爭取政策支持，蘭州市政府通過的《支持軌道交通沿線資源開發的意見》，為資源開發提供了政策保障。東崗車輛段綜合開發項目、廣場西口商業辦公樓開發項目、小西湖商業開發項目、西關十字榮華商廈升級改造項目、西客站商業辦公開發項目等5個地上開發項目完成了前期立項、可研、設計等工作；其中，蘭州市小西湖商業開發項目位于蘭州市西津東路北側，西側為龍林大廈高層商住樓，北側及東側為小西湖公園，南側緊鄰小西湖地鐵車站，地鐵風亭位于該地塊內，總用地面積約為2381.8平方米（合3.58畝），規劃用地性質為商業開發用地。地上6層，局部3層，地下1層，總建筑面積7931.2平方米，工程總投資約3000萬元。廣場西口商業辦公樓項目位于蘭州市城關區慶陽路與金昌路十字路口（廣場西口）西南角，北側為蘭州電信公司，南側為省國稅廳，西側為招銀大廈，東側為數碼大廈，軌道交通1號線地鐵出入口位于該地塊內，總用地面積約為6006平方米。此外，迎門灘站、東方紅廣場站、奧體中心站、西關十字站、五里鋪站等5個地下空間開發項目完成了方案設計、可研修編和初步設計工作；鴻安家具市場和蘭州市農業機械總公司保障房2個合作開發項目已簽訂協議；沿線施工圍擋的傳媒開發項目正在順利實施；新區彩虹城沿街商鋪物業開發項目，招商意向承租戶約130戶，簽訂意向性協議18戶，面積約6000平方米。
蘭州市軌道公司表示，2015年是蘭州軌道交通事業發展的關鍵之年、攻堅之年，建設任務非常艱巨。將堅定不移地走“地鐵+物業”發展的路子，解決好工程建設時間緊、任務重、難度大和管理經驗不足、管理方式粗放的矛盾。注重政策落地實施，穩步推進資源開發和土地儲備工作。將充分用好省委、省政府提出的“蘭州市可將軌道交通沿線土地以作價入股方式進行配置”這一政策，充分研究和借鑒其他城市在土地作價入股方面的好做法、好經驗，提出具體實施方案和政策建議。完成和平、定遠、榆中地區不低于20000畝、蘭州新區不低于5000畝的土地儲備。完成資源開發項目投資21.25億元，東崗車輛段綜合開發項目要實現一期主體結構封頂，完成二期基礎結構，完成投資12.31億元；廣場西口商業辦公樓項目，完成土方開挖量的25%，完成投資0.39億元；建成小西湖商業開發項目，完成投資0.27億元；啟動榮華商廈升級改造項目，完成投資60萬元；與軌道交通1號線主體同步實施迎門灘、奧體中心、東方紅廣場和五里鋪站地下空間開發項目，完成投資2.58億元；完成新區彩虹城項目產權證辦理、裝飾裝修工程，完成投資5.7億元。
地鐵縮短了城市的空間距離，開啟了臨鐵而居的全新生活格局；地鐵也擴大了中心商圈的輻射范圍，其短期內凝聚大量人流的特點，為商業物業帶來了巨大的發展契機。蘭州地鐵一旦建成通車，被堵在路上將會成為永遠的過去式，對于時間就是金錢的現代都市人而言，這一特點自然會令地鐵物業在順市時將有較大的升值空間，在逆市時則具有較強的抗跌能力。地鐵物業已經成為這個城市目前最具前景的熱門商機。然而，眾所周知，地鐵建設需要巨大的資金投入，以及其后期運營模式，都是一個巨大的挑戰。而備受各界推崇的“地鐵+物業”的經營模式，即地鐵的建設與地下商業開發緊密聯系形成共贏，同時地鐵沿線的地產開發、物業開發支撐了地鐵的營運，也正成為蘭州軌道交通的發展理念。
(責任編輯：鑫報)
