天慶進軍珠海拿地75畝 韓慶：賠本也要打響品牌
大西北網訊 2012年10月8日，華發剛拍下今年珠海首宗溢價土地，溢價率達到18%。但只過了17天，這個記錄就被刷新。來自甘肅的晉商投資發展股份有限公司、蘭州天慶房地產開發有限公司聯合拿下位于三灶金海岸大道南側的地塊。該地塊面積約為5萬平米，以樓面地價1800元/平方米的底價起拍，最終以3020元/平方米被競走，溢價率達67.78%。
就此，記者第一時間采訪了蘭州天慶房地產有限公司董事長韓慶。他告訴記者，該項目拿地的價格也許稍微超出自己預期，這有可能使得該項目利潤很薄甚至無利可圖。但天慶公司主要是以該項目作為突破口，在珠海打造天慶的品牌。
溢價率高達67.78%
10月26日，珠海土地房產交易中心掛出成交公告，宗地編號為“珠國土儲2012-09”位于金灣區三灶鎮金海岸大道南側的地塊成功拍出。競得者為晉商投資發展股份有限公司、蘭州天慶房地產開發有限公司。宗地面積為51080.8平方米，規劃土地用途為商業住宅用地。
該地塊成功拍出后，記者采訪了天慶集團董事長韓慶了解到，當時與該公司一起競拍該地塊的還有華發下屬的一個子公司。經過61輪的競價，來自甘肅的兩家公司最終聯手拿下這塊地。該地塊起始樓面地價均為人民幣1800元/平米，上述兩家開發商以3.86億元的價格拿下該地塊，折合樓面地價約3020元/平米。
對于這塊地的價格，珠海業內人士都覺得價格相對于當前的市場而言相對偏高。“3020元/平米的價格，開發后必須賣到8000元/平方米以上的毛坯價格才能賺到錢。”珠海某發展商告訴記者。
“這樣的價格，必須只有開發豪宅才有可能賺錢。這對開發商的開發能力和資金實力要求非常高。而這家公司我們都不了解他們的背景。不知道它到底有沒有水土不服的現象。”某業內人士告訴記者。
記者也了解到，當前該地塊周邊主要在售樓盤有萬科城市花園、德威日光海岸、新世界康橋等。這幾個項目均價均超過7000元并帶裝修。而整個金灣區售價最高的高層住宅則為時代山湖海9500元均價帶2300元裝修，保利香檳國際8500元均價帶1500-2000元裝修。
項目可能賠本賺吆喝？
對此，韓慶表示，天慶公司之所以要拿這塊地，正是因為當前市場比較低迷，拿地價格較低。但最終經過競拍以后，價格確實出乎意料。“這個價格確實使得我們這個項目利潤很低，甚至無利可圖。”韓慶說。
但他也告訴記者，天慶集團對這塊地志在必得。因為集團對珠海房地產市場覬覦已久。從去年開始，集團就派出調研團隊到珠海，并對珠海較為知名的樓盤如華發、金地、萬科、中信等進行調研。
因此對于這塊地，天慶集團更多是當作打進珠海的敲門磚。“我們之前在珠海沒有開發過任何項目。珠海人都不了解我們這個品牌。因此要在一個地方扎根，就必須要舍得付出。而這塊地只是5萬平方米，總建筑面積也只是12萬平方米（容積率≤2.5）。如果這個項目有所虧本，代價也不算特別高。”韓慶說。“我們并不是想撈一把就走，還是希望能夠在珠海打造我們的品牌的。”
他還告訴記者，天慶集團之所以選擇進軍珠海市場。一方面是看到珠海獨特的環境資源吸引了很多外地人到珠海置業。“據我所知，珠海有一半以上的房子是銷售給內地的有錢人。而我們公司在甘肅、山西等地有著雄厚的開發經驗。因此我們的優勢在于知道山西、甘肅以及周邊等中西部城市的高端客戶喜歡什么樣的產品。”
而天慶之所以選擇在這個時機介入，也是因為當前市場正處于最低迷的時候。“如果房價一直在漲。我們現在就不會拿地。現在應該是市場的最低點。而我們看好今后兩年中國房地產會筑底回暖。因此這個時機介入是比較好的。”韓慶說。
也正因做好了沒有利潤甚至虧本的準備，韓慶告訴記者，集團并未計劃將這個項目打造成豪宅，而是以中高端產品進行定位。
據了解，甘肅天慶房地產集團有限公司成立于2000年，是一家集房地產綜合開發經營、物業管理、商貿娛樂、教育為一體的綜合性企業集團，具有一級開發資質。天慶集團旗下擁有蘭州天慶房地產開發有限公司、甘肅天慶物業管理有限公司、甘肅天慶商貿娛樂有限公司、集團天水分公司和天慶實驗中學、天慶不動產有限公司等。十年來，該集團開發面積累計150余萬平方米。
業界觀點：看好三灶未來發展
對于這塊地，珠海很多業內人士都認為，地價對于當前的市場來說確實偏高。但不可否認，地塊本身是一塊優質土地。由于項目開發周期一般要兩年以上。因此開發商高價拿地，也是看珠海尤其是金灣三灶的發展潛力。
“這塊地是今年溢價率最高的地。但其實去年三灶就拍出過4300元/平方米的地。在這之前，銀通拿的地也達到2800元的均價。因此這樣的價格其實也談不上太高。”和勝堂總經理張舸說。
他還認為，該地塊位于金海岸大道南側，蒞臨金海岸大橋。因此未來有很強的發展潛力。首先，三灶片區將會發展倉儲、物流來與橫琴進行產業對接。該區域由于萬科城市花園、新世紀康橋等項目進駐，帶動了周邊配套設施逐步完善。雖然配套談不上很高檔，但基本該有的都有。因此，依托著這些利好，這塊地將來還是有不俗的潛力的。
合富輝煌項目總監王軍也認為，三灶地區的產業結構和珠三角其余城市的鎮區不同。這里的高附加值產業較多。像醫藥產業、航空產業都很發達，因此會帶來大量的高素質人口。
指標意義or典型個案？
單從溢價率來看，“珠國土儲2012-09”可以算是本月份甚至本年度土地市場一個小小的高潮。但在這之前，市場已有鋪墊。本月份，算上這塊地，珠海土地市場一共有五塊商住用地順利出讓。其中，華發分別拿下唐家灣港灣大道東側、總部南路北側以及珠海大道的“大風車”地塊兩塊地。時代地產10月24日拿下西區平沙鎮升平大道北側，總面積約8萬平方米的兩塊商住用地。而這一切僅發生在三個星期以內。
從九月份開始，珠海土地市場就開始呈上升趨勢。9月新增掛牌土地10宗、成交5宗；9月珠海終于實現了2012年的首宗商住用地成交，長達10月之久無商住用地成交的局面終被打破。成交的五宗土地中有2宗商住土地。而到10月份，商住土地成交數上升到5宗。
但對于土地市場回暖的說法，部分業內人士持較為保守的態度。“很多土地成功出讓，珠海還是地塊本身的優質性。只能作為個案分析。去年市場處于調控中，西區也成功拍出4300元的地王，而這塊地對后市任何帶動都沒有。”左岸地產總經理李炳亮認為。
但也有業內人士認為，10月份5宗商住土地順利成交，對市場來講確實是積極的信號。“當前開發商拿地的信心確實高了很多，他們更多還是看好明年以后的市場。”張舸說。“而從現在的情況來看，拿地的成本還是較低的。”
王軍也認為，今年上半年，由于調控較為嚴厲，市場走勢不明朗，開發商拿地趨于保守。從下半年開始，市場筑底企穩的態勢已經很明朗，因此開發商也開始為未來進行土地儲備。“當前市場還談不上回暖。但開發商不可能等到所有利好都兌現才開始拿地。”王軍說，“這一個月土地市場的走勢具有指標意義。下一階段土地市場也許不會大規模的溢價發生。但開發商拿地的意愿會逐漸增強。”
